+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Срок экспозиции объекта недвижимости

Пространственное развитие На тот момент объекты уходили из экспозиции за неделю, а покупатели рвались обойти друг друга в погоне за нужной квартирой. Изменились и сроки экспозиции объектов. Если в году они составляли в среднем месяца, то в этом году на фоне нестабильного макроэкономического положения сроки экспозиции объектов на вторичном рынке жилья возросли в среднем до месяцев. Единственной причиной данного факта является дефицит покупателей на фоне роста объема предложения, происходит затоваривание рынка. В разрезе районов г.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Аукционый метод продаж недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Методика оценки ликвидационной стоимости имущества (Родин А.Ю.)

Методика оценки ликвидационной стоимости имущества Родин А. Одним из примеров такой ситуации является принуждение собственника различными обстоятельствами к отчуждению имущества в сроки, недостаточные для реализации такого имущества по рыночной цене. Это связано с тем, что низколиквидные объекты не могут быть реализованы без проведения необходимых мероприятий по поиску приобретателя, по проведению должной рекламы и подготовки имущества к реализации.

Наиболее систематично такая неблагоприятная для собственника ситуация возникает при принудительной ликвидации юридического лица.

Методика определения ликвидационной стоимости представляет собой актуальную проблему в оценочной практике. В частности это связано с обязательной оценкой имущества при процедуре банкротства.

Определение ликвидационной стоимости обычно определяется исходя из сопоставления сделок и сроков экспозиции аналогичных объектов и исходя из этих данных, применяя определенные поправки, определяется стоимость объектов оценки.

Данный метод может дать достоверное представление о ликвидационной стоимости при наличии достаточной информации о сделках с сопоставимыми объектами, при развитости рынка к которому принадлежит объект оценки. Однако применения данного метода может оказаться невозможным из-за отсутствия информации о сделках с сопоставимыми объектами или неразвитости рынка к которому принадлежит объект оценки.

Данная ситуация обычно и происходит с объектами оценки для которых актуален большой срок экспозиции, так как, в основном, это объекты крупной недвижимости и другие низколиквидные, с высокой стоимостью воспроизводства, объекты, информация о сделках с которыми либо отсутствует, либо сделки с ними немногочисленны и не могут дать адекватного представления о влиянии срока экспозиции на стоимость объекта.

Другие методы определения ликвидационной стоимости основаны на предположениях об экспоненциальной или другой зависимости между сроком экспозиции и стоимостью собственности, при применении экспертных коэффициентов, при определении размера отношения рыночной и ликвидационной стоимости объекта.

Данные методы весьма условны, в силу условности предположения, что отношения на рынке имеют строгую математическую зависимость и не зависят от воли субъектов и других факторов, связанных с укороченным сроком экспозиции.

Описанная ниже методика определения ликвидационной стоимости основана не на сравнительном подходе и не на предположении о математической модели отношения срока экспозиции и стоимости объекта.

Предлагаемый ниже подход основан на предположении о мотивах приобретателя имущества, как потенциального инвестора. Предлагаемый метод определения ликвидационной стоимости наиболее соответствует доходному подходу к оценке собственности.

Прежде всего, стоит ясно уяснить, что стоимость — это не столько внутреннее свойство объекта, сколько свойство отношений, которые складываются вокруг этого объекта.

Не стоит приводить доказательство, что ликвидационная стоимость объекта оценки всегда ниже его рыночной стоимости. Если рассуждать с точки зрения потенциального покупателя, приобретающего имущество по ликвидационной стоимости, на которого, впоследствии не будут наложены ограничения по срокам экспозиции приобретенного имущества по ликвидационной стоимости, данный покупатель может, затем, реализовать это имущество по рыночной цене.

В итоге, разница между рыночной и ликвидационной стоимостью, будет являться чистым доходом такого покупателя. Таким образом, для инвестора будет привлекательна возможность приобрести объект оценки по ликвидационной стоимости, чтобы затем реализовать его по рыночной стоимости.

Если предположить, что при такой операции инвестор будет использовать заемные средства, его чистый доход будет уменьшен на величину оплаты заемных средств. Такая оплата будет зависеть от времени, на которое привлекаются заемные средства, необходимое на приобретение объекта и продажи его по рыночной цене.

Если предположить, что инвестор выставит на продажу объект одновременно с началом срока экспозиции и будет обязан его выкупить одновременно с его окончанием, то время на которое необходимо привлечение заемных средств будет равно: Таким образом, чем короче срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости, тем на большее время требуется привлечение заемных средств для последующей продажи по рыночной стоимости.

Величина платы за заемные средства прямо пропорциональна сроку на который эти средства привлекаются и определяется по формуле: Pзс — плата за заемные средства; Pликвид.

Величину ставки дисконтирования можно определить традиционными методами оценки капитальных активов САРМ или метом кумулятивного построения. На практике расчет iдисконт. К специфическим особенностям величиныiдисконт.

Например, ситуация с поворотом судебного решения, отменяющего возбуждение процедуры банкротства правовой риск. В этом случае инвестор рискует не возмещением убытков, понесенных обязанностью исполнить судебное решение, принуждающие к двусторонней реституции, и, как следствие, прекращение инвестиционного проекта.

Однако, такие риски возникают только при специальных судебных процедурах и могут быть минимизированы как увеличением iдисконт. Мы предполагаем, что инвестор, осуществляющий данную операцию мотивируется возможностью получения прибыли, которая зависит от величины рыночной стоимости объекта.

Норма прибыли определяется из обычной нормы прибыли инвестиционных компаний. На практике величина iнорма прибыли будет зависеть от величины среднего дохода инвестиционных компаний, с учетом налога на прибыль. Данная величина отличается от iдисконт. Предприятие не будет производить операции не получая доход от нее ниже величины, достаточной для покрытия внутренних издержек и прибыли от осуществления своей деятельности.

Иначе говоря iнорма прибыли , на практике, рассчитывается исходя из общей ситуации существования коммерческих предприятий в стране и представляет собой мнение оценщика о средней величине дохода коммерческих организаций в нормальных условиях, то есть безубыточной но и не сверхприбыльной деятельности.

Учитывая смысл инвестиционного проекта потенциальный инвестор не заплатит за имущество, продаваемое по ликвидационной стоимости больше, чем разницу между рыночной ценой, платы за кредит и собственным доходом.

Таким образом, подставляя значения из формул 2 , 3 , выводим следующую зависимость: Определение рыночной стоимости, как и нормального срока экспозиции объекта оценки представляют собой классический случай оценки, и не представляет сложности эксперту- оценщику.

Определение стандартной нормы прибыли и ставки дисконтирования также представляют собой несложный экспертный процесс, однако его качество может быть повышено путем проведения исследования рисков, рынка банковских услуг и положением на инвестиционном рынке. Кроме того данный метод учитывает положение в экономике страны.

Как видно из выведенной формулы, чем ниже срок экспозиции, тем ниже ликвидационная стоимость. Таким образом, определение ликвидационной стоимости определяется разницей нормального и сокращенного срока экспозиции, а также рыночной ценой данного объекта и ситуацией на рынке, что отражает экономическую природу ликвидационной стоимости.

Рассказать друзьям!

Методика обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости

Экономические и юридические аспекты ликвидационной стоимости Рыночная и иные виды стоимости. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: Очевидно, что при нарушении какого-либо из вышеприведенных факторов на месте рыночной стоимости возникают иные, новые виды стоимостей. Именно данный факт порождает необходимость четкого определения в каждой конкретной ситуации того вида стоимости, который наиболее адекватен.

Оценка недвижимости Процесс установки рыночной цены объекта или некоторых прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка цены на недвижимость включает: При определении рыночной цены определяется более вероятная стоимость, по которой объект оценки вполне может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке во время конкуренции, когда стороны сделки действуют правильно, располагая необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-то чрезвычайные обстоятельства, другими словами когда:

Центр оценки и консалтинга "РЕГИОН" Центр оказывает качественные, профессиональные услуги в сфере оценочной деятельности на территории всего Северо-Западного региона для любых целей. Глоссарий словарь терминов Оценка — это совокупность логических процедур и расчётов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости оцениваемых прав на объект. По сути - это моделирование представлений потенциальных рационально мыслящих и свободных в действиях покупателей и продавцов арендаторов и арендодателей о полезности имущества, зависимости таковой от его свойств и об их готовности приобрести данное имущество расстаться с ним за приемлемую по их представлениям сумму денег. С юридической точки зрения оценщик - это юридическое или физическое лицо индивидуальный предприниматель , деятельность которого регулируется законом.

Риелторы рассказали, как не затянуть со временем экспозиции объекта недвижимости

Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок публичная оферта объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Понятно, что срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит от множества причин, начиная от цены предложения, заканчивая ценами на товары-заменители, рыночные ожидания, В нашем разделе, то есть в разделе оборудования множество групп, типов, классов оборудования. Встречал ли кто-нибудь данные о сроках экспозиции и как реально их можно подсчитать. К тому же, меня интересует вопрос — стоит ли учитывать срок экспозиции при расчете рыночной стоимости или все и так учтено рынком? Где можно посмотреть сроки экспозиции? Может быть есть какие то нормативные документы? Ответов - , стр: Мисовец "И если глянуть глубже, то быстро выяснится, что период от даты выхода объявления до даты продажи это не срок экспозиции, потому что объявление "работает" три дня, максимум неделю, и если дать 20 объявлений, то это не тот же срок экспозиции, как если дать два объявления, скажем за пол года. Потому что экспозиция, это не пассивный процесс, это активная продажа. Оказывается, надо в международном стандарте менять понятие рыночной стоимости.

Вы точно человек?

Для разных задач — разная стоимость В зависимости от поставленных задач применяют различные виды стоимости. Рыночная стоимость При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Войдите или зарегистрируйтесь , чтобы комментировать.

Методика оценки ликвидационной стоимости имущества Родин А. Одним из примеров такой ситуации является принуждение собственника различными обстоятельствами к отчуждению имущества в сроки, недостаточные для реализации такого имущества по рыночной цене. Это связано с тем, что низколиквидные объекты не могут быть реализованы без проведения необходимых мероприятий по поиску приобретателя, по проведению должной рекламы и подготовки имущества к реализации.

Методика обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости

Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость. Единый объект недвижимости Земельный участок и улучшения, расположенные на нем. Затраты на воспроизводство без учета износа и устареваний Полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства. Затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов без учета износа и устареваний объекта оценки.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: КАК БЫСТРО И ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ. Ааукционный метод продажи квартиры.

Период кризиса всегда становится испытательным для многих отраслей производства и услуг. Особенно страдают те из них, которые работают с крупными финансовыми вложениями: Предприятия разоряются, сотрудники лишаются рабочих мест. Рассмотрим этот вопрос подробнее: Для начала определимся с основными понятиями.

Срок экспозиции объекта оценки

HTML-код ссылки на слово для сайтов и блогов BB-код ссылки на слово для форумов Прямая ссылка на слово для социальных сетей и электронной почты Уважаемые пользователи сайта. Срок экспозиции объекта оценки это: Полученная информация поможет вам понять, что такое Срок экспозиции объекта оценки. Такие ошибки иногда происходят, когда пользователи забывают сменить раскладку клавиатуры при вводе слова в строку поиска. Описание страницы: Для справки: Время экспозиции недвижимости Нетрудно предположить, что для продавца желателен меньший срок экспозиции.

чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости в нем двух условий: 1) продажа является вынужденной; 2) срок экспозиции на.

Этот внушительный список еще можно продолжить. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Ликвидационная стоимость недвижимости как представитель стоимостей рыночного типа

Статьи Осень для рынка недвижимости означает повышение активности продаж. Ежегодно в конце августа продавцы и покупатели квартир оживляются, это и понятно, заканчивается время отпусков, люди возвращаются к работе, домашним делам, к решению насущных проблем. Риэлторы свидетельствуют, что осенью увеличивается количество сделок, сокращается срок экспозиции объекта, то бишь, время, нужное для того, чтобы на выставленную квартиру нашелся покупатель, и состоялась сделка.

Срок экспозиции «вторички» вырос

Ликвидационная стоимость Liquidation Value относится к оценочным стоимостям рыночного типа, для которых возможно существование отдельного рынка, поскольку ее расчет связан с использованием рыночной информации, отражающей особенности того рынка, к которому относится объект оценки. Процедуры расчета стоимостей рыночного типа основываются на представлениях рынка о ценности объекта оценки и учитывают типичные мотивации его типичных субъектов. Это стоимость в обмене — объективная, рассчитываемая или назначенная под влиянием факторов спроса и предложения, сформировавшихся на соответствующем открытом и конкурентном рынке, в расчете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным типичным покупателем. Хотя и ликвидационная стоимость относится к стоимостям рыночного типа, но она представляет собой базу оценки, отличную от рыночной, поскольку при ее определении нарушаются два важных признака, присутствующих в определении рыночной стоимости как вида.

Добавить в закладки Под сроком экспозиции жилья понимается период с момента подачи собственником объявления о продаже объекта до заключения сделки купли-продажи. Таким образом, если продавец выставил жилье в феврале, а сделка купли-продажи была заключена в апреле, то в данном случае можно говорить, что срок экспозиции жилья составлял два месяца.

.

.

.

Комментарии 11
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Авксентий

    1. У нас был твой брат/друг/сестра и он уже дал показания (рассказал, что это ты там был и сделал это.)