+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Продажа квартиры в жилищном кооперативе

Одним из возможных вариантов для застройщиков станут Жилищно-накопительные кооперативы ЖНК. Усиление контроля государства за застройщиками и вступление в силу с 1 июля поправок к ФЗ неминуемо изменят работу девелоперских компаний с небольшим портфелем объектов. Как отмечают эксперты, далеко не все смогут соответствовать ужесточившемуся законодательству и в итоге должны будут либо научиться работать по-новому, либо покинуть рынок. Вариантов, собственно говоря, у застройщиков останется немного. Ибо привлекать через них средства в строительство законодательство пока позволяет.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как купить квартиру через жилищный кооператив (альтернатива ипотеки)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

В рамках настоящей статьи мы рассмотрим работу таких схем инвестирования в строительство жилья: Некоторые особенности В течение — гг. На сегодняшний день ситуация следующая. Согласно пп. В разъяснении Государственной фискальной службы Украины от 15 января г.

Таким образом, новосозданные кооперативы могут получить статус неприбыльной организации не на этапе строительства, а лишь после ввода дома в эксплуатацию. Тем не менее, это не лишает саму схему привлекательности, но влечет за собой определенные организационные уточнения в её работе.

Если на этапе строительства ЖСК будет продавать квартиры как объекты имущественных прав, безусловно, такие операции приведут к увеличению базы налогообложения.

Однако, как правило, на этом этапе ЖСК реализует не квартиры, а паи в кооперативе, дающие члену кооператива право стать собственником квартиры в будущем, то есть после ввода дома в эксплуатацию. Паевые взносы членов ассоциированных членов формируют в совокупности паевой фонд кооператива.

Ещё в году Государственная налоговая администрация Украины разъяснила, что по своей экономической сути паевой фонд является аналогом уставного фонда, который создается предприятиями для проведения хозяйственной предпринимательской деятельности письмо ГНАУ от С позиции налогообложения фискальные органы достаточно давно подтвердили тождество паев с корпоративными правами.

Как пример можно привести письмо Государственной налоговой администрации в Харьковской области от Налогообложение 1.

НДС Как установлено пп. Иными словами, реализуя паи в кооперативе, ЖСК налог на добавленную стоимость не начисляет и не оплачивает. Что же касается передачи членам ЖСК квартир, то здесь уместно обратиться к пп.

При этом первой поставкой жилья считается первая передача готового новопостроенного жилья в собственность покупателя или поставка услуг включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов по сооружению такого жилья за счет заказчика.

В письме ГФС Украины от Операции по дальнейшей передаче готового новопостроенного жилья инвесторам — членам кооператива освобождаются от налогообложения НДС.

Налог на прибыль предприятий Паевые взносы, приравненные к взносам в уставной капитал, не являются доходом кооператива, а потому даже будучи на общей системе налогообложения и привлекая средства в строительство путем реализации паев, ЖСК не увеличивает свою базу налогообложения.

Государственная фискальная служба Украины в письме от 8 сентября г. Такие операции отображаются согласно правилам бухгалтерского учета при формировании финансового результата до налогообложения.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций, утвержденному приказом Министерства финансов Украины от 30 ноября г.

Согласно п. Приведем пример из судебной практики: Конечной целью ЖСК как бизнес-проекта является оформление права собственности на построенное жилье на физических лиц — покупателей. После ввода в эксплуатацию дома кооператив имеет полное право встать на учет как неприбыльная организация, а потому передача квартир, полностью вписывающаяся в уставную деятельность ЖСК, к появлению у кооператива дохода также не приведет.

Содержание предварительного договора Статья Гражданского кодекса Украины называет предварительным договор, стороны которого обязуются в течение определенного времени или до определенного момента заключить в будущем некий договор основной договор на условиях, установленных предварительным договором.

Предварительный договор не является документом, порождающим права на недвижимое имущество. Его цель — закрепление обязательства сторон заключить в будущем основной договор. Именно основной договор купли-продажи, мены и т.

Регистрация права собственности по предварительному договору юридически некорректна и в будущем может быть оспорена. Важный нюанс: В частности, Верховный Суд Украины в постановлении от 07 октября г. Принуждение к соглашению, которое основывается на предварительном договоре, или признание его заключенным — при отсутствии согласия встречной стороны — законом не предусмотрено.

Оплата Предварительный договор является бесплатным договором, то есть стороны не оплачивают выполнение обязательств по заключению основного договора а именно это и составляет предмет предварительного договора.

Предварительный договор не подменяет договор купли-продажи, а потому до заключения последнего у одной стороны не возникает обязательств по передаче квартиры, а у второй - встречных обязательств по её оплате. Средства, переданные на основании предварительного договора в качестве оплаты за квартиру, не могут расцениваться как оплата, что несет определенные риски и для продавца, и для покупателя для продавца — поскольку покупатель может потребовать возврата денег; для покупателя — поскольку вместо ожидаемой квартиры он может получить свои деньги назад.

Что касается внесения задатка по предварительному договору, то, несмотря на различные подходы к квалификации данных средств, абсолютно все судебные инстанции при рассмотрении подобных вопросов сходятся в одном: При этом при заключении основного договора продавец обязуется вернуть покупателю гарантийную сумму, а покупатель — оплатить стоимость квартиры в той же сумме, то есть возникают встречные однородные обязательства, которые могут быть погашены путем взаимозачета.

В случае же незаключения основного договора по вине покупателя, с него взыскивается штраф в размере оплаченной гарантийной суммы или в другой сумме, о которой договорятся стороны. Форма предварительного договора Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, - в письменной форме аб.

Основным договором в нашем случае будет являться договор купли-продажи квартиры. Согласно ч. Таким образом, поскольку основной договор подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор, аналогично, должен быть заверен нотариусом.

Налогообложение Использование предварительных договоров само по себе никакой оптимизации налогообложения не даёт. Как объект гражданских прав имущественные права могут свободно отчуждаться, в т. В своем письме от До завершения строительства проинвестированного объекта недвижимого имущества и принятия его в эксплуатацию инвестору принадлежит не право собственности на этот объект, а имущественные права на него… Инвестор не может отчуждать квартиру как объект недвижимости до принятия объекта строительства в эксплуатацию и регистрации за собой права собственности на квартиру.

В указанном случае инвестор может отчуждать свои имущественные права на квартиру. Имущественное право в данном случае — это ограниченное вещное право, по которому собственник этого права наделяется определенными, но не всеми, правами собственника имущества, и которое подтверждает правомочность его собственника получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем.

Надо сказать, что заключение договора купли-продажи имущественных прав не является безусловной гарантией получения права собственности на квартиру.

И если застройщик по какой-либо причине откажется передавать квартиру покупателю, возможность признать право собственности в судебном порядке остается весьма призрачной. Так, в постановлении от 2 декабря г. Аналогичный вывод находим в постановлении ВСУ от 10 февраля г. Форма договора купли-продажи имущественных прав Действующее законодательство не содержит никаких специальных требований относительно формы договора купли-продажи имущественных прав на строящуюся недвижимость.

С этим соглашаются и государственные органы. Так, в письме Укргосреестра от 27 ноября г. Соответствие закону Действующая редакция ч. Гражданский кодекс Украины, а также ряд законодательных и подзаконных актов признают законность договоров купли-продажи имущественных прав, а также допускают возможность заключения таких договоров в отношении строящейся недвижимости.

В частности, Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря г. Вместе с тем нельзя не упомянуть, что в последнее время договоры купли-продажи имущественных прав получили достаточно негативную рекламу.

Судя по недавним решениям судебных органов договоры купли-продажи имущественных прав никак не защищают интересы покупателя в случае, если продавец откажется передавать построенную квартиру.

Так, в постановлении Судебной палаты в гражданских спорах Верховного Суду Украины от 10 февраля г. По сути, покупатель получил только право на получение права собственности на недвижимость, но никак не само право собственности.

И в признании права собственности на недвижимость суд отказал. Налогообложение Использование договоров купли-продажи имущественных прав, как и предварительных договоров, налогообложение не оптимизирует. При этом купля-продажа имущественных прав может использоваться в связке с другими механизмами, позволяющими достичь такой оптимизации.

Содержание договора о совместной деятельности В соответствии со статьей Гражданского кодекса Украины по договору о совместной деятельности стороны участники обязуются совместно действовать без создания юридического лица для достижения определенной цели, которая не противоречит закону.

Существенные условия договора о совместной деятельности определены статьей ГК Украины. К ним относятся: Стоит обратить внимание, что ГК Украины допускает существование договоров о совместной деятельности как с объединением, так и без объединения вкладов участников.

Первый носит название договора простого товарищества и регулируется главой 77 ГК Украины, в которой ему посвящен отдельный параграф. Что же касается второго, то на уровне Гражданского кодекса он регулируется положениями статей , а в вопросах, которые не нашли своего отображения в кодексе, - соглашением сторон.

Ни Гражданским, ни Хозяйственным кодексами не установлено ограничений использования договоров о совместной деятельности в сфере строительства. Налогообложение Согласно пп. Учет результатов совместной деятельности ведется налогоплательщиком, уполномоченным на это другими сторонами, отдельно от учета хозяйственных договоров такого налогоплательщика.

Порядок налогового учета и отчетности о результатах совместной деятельности устанавливается центральным органом исполнительной власти, который формирует и реализует государственную налоговую и таможенную политику. Порядок регистрации договоров о совместной деятельности регламентирован Порядком учета плательщиком налогов и сборов, утвержденным приказом Министерства финансов Украины от 09 декабря г.

Как отмечается в письме Главного управления ГФС в г. Киеве от 21 сентября г. В контролирующих органах не учитываются договоры, на которые на распространяются особенности налогового учета и налогообложения совместной деятельности, определенные НК Украины.

Каждый участник таких договоров находится на учете в контролирующих органах и выполняет обязанности налогоплательщика самостоятельно. При этом 29 июля г. При этом предварительные договоры уступают договорам купли-продажи имущественных прав, поскольку по закону требуют нотариального заверения и самого предварительного договора, и основного договора многие застройщики не заверяют предварительные договоры, следствием чего является их ничтожность, но подписывать такой договор или нет — это вопрос остается уже на усмотрение покупателя.

Напротив, договоры купли-продажи имущественных прав нотариального заверения не требуют. Что касается налогообложения, то если использовать эти договоры как самостоятельные механизмы, никаких преимуществ в плане налогообложения они не дают: Что касается НДС, то для его оптимизации придется использовать дополнительные механизмы.

Договоры купли-продажи имущественных прав и предварительные договоры задействуют также в схемах с использованием форвардных контрактов, но данная схема сама по себе достаточно сложна и заслуживает отдельного обзора, а кроме того, её организация требует серьезных затрат.

Договоры о совместной деятельности хороши для урегулирования взаимоотношений между собственником земли и генеральным инвестором, притом, что продавать квартиры и обеспечивать строительство будет именно последний. Такие договоры удобно делать без объединения вкладов и формирования общего имущества.

Что касается применения договоров о совместной деятельности для продажи квартир в строящемся доме, то это возможно, но целесообразность весьма сомнительная, поскольку по своей сути продажа квартиры в строящемся доме не является совместной деятельностью, это в чистом виде купля-продажа.

Покупка квартиры в новостройке через ЖНК: возможности и опасности

Поиск ЖНК как альтернатива ипотеки Становясь членом кооператива, вам не нужно платить высокую ставку по кредиту. Недостающую сумму денег вам предоставляет не банк, а другие участники организации. Насколько это выгодно? Альтернативы ипотечных схем практиковались в России еще в XIX веке. Как правило, в дальнейшем кооператив брал на себя функции обслуживания дома — создавалась собственная жилконтора.

В чём подвох? Уважаемая Надежда!

Жилищный кооператив "Жилищные возможности" Альтернатива ипотеке есть! Сегодня, взять ипотеку может себе позволить не каждая семья. Кто-то не может собрать нужный пакет документов, у кого-то нет денег на первоначальный взнос или возможности подтвердить необходимый уровень ежемесячного дохода. Тем не менее, люди по-прежнему создают семьи, рожают детей и хотят улучшать свои жилищные условия. Ведь, согласитесь, наличие собственной, отдельной квартиры во многом — залог долгой и счастливой семейной жизни, когда тяготы быта не омрачают радость отношений.

Квартиры в жилищных кооперативах

В рамках настоящей статьи мы рассмотрим работу таких схем инвестирования в строительство жилья: Некоторые особенности В течение — гг. На сегодняшний день ситуация следующая. Согласно пп. В разъяснении Государственной фискальной службы Украины от 15 января г. Таким образом, новосозданные кооперативы могут получить статус неприбыльной организации не на этапе строительства, а лишь после ввода дома в эксплуатацию. Тем не менее, это не лишает саму схему привлекательности, но влечет за собой определенные организационные уточнения в её работе. Если на этапе строительства ЖСК будет продавать квартиры как объекты имущественных прав, безусловно, такие операции приведут к увеличению базы налогообложения. Однако, как правило, на этом этапе ЖСК реализует не квартиры, а паи в кооперативе, дающие члену кооператива право стать собственником квартиры в будущем, то есть после ввода дома в эксплуатацию.

Жилищный кооператив "Жилищные возможности"

Жилищно-строительный кооператив — это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство. Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля года N ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три п. Подобная форма стройки и продажи квартир набирает обороты наряду с Договором долевого участия ДДУ , который является самой востребованной формой возведения зданий.

Правила оформления квартиры в собственность Право регистрируется в реестре; сдается документ, где указано, что вы оплатили все взносы; к списку подаваемых документов относится устав; конечная информация отражается в протоколе.

Жилая недвижимость Покупка и продажа дома. Покупка дома — это отличное вложение средств как для граждан страны проживания, так и для иностранцев. Владелец дома может его перестроить, внести в него изменения, или сдать в аренду. Дом также имеет прилегающую территорию что является большим плюсом для большой семьи и семьи с домашними животными.

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы

Покупка квартиры в ЖСК риски для покупателя, подробно плюсы и минусы, где можно потерять деньги в ЖСК или не получить квартиру. Покупка квартиры ЖСК риски, нюансы Недостатки жилья в жилищно-строительном кооперативе: Конечно, если вы только не бывший строитель и сможете указать в инвестиционном договоре все нюансы, как с технической, так с юридической стороны Вступление может сопровождаться дополнительными взносами, в зависимости от фантазии застройщика согласно ст.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Купить квартиру через кооператив. Подводные камни

Опасная сделка: И порой в желании во что бы то ни стало купить квартиру, человек теряет бдительность и становится жертвой незаконных действий продавца или откровенного мошенничества. В данном материале рассмотрим несколько факторов, которые нужно учитывать при покупке квартиры. Об актуальных условиях ипотеки можно прочитать в специальной статье. Квартиры в рассрочку от страховых компаний Не так давно в городах Казахстана стали предлагать купить квартиру в рассрочку через накопительное страхование жизни , причем без переплаты и подтверждения дохода. То есть клиент оформляет страховой полис, находит квартиру, вносит первоначальный взнос.

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам — смотри по ссылке. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, так как во-первых, он был разрешен законом п. Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна не считая цены. Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая которая, кстати, может меняться по ходу стройки. До этого момента все права на квартиру имеет кооператив.

На деньги из общего котла жилищный накопительный кооператив может купить только жилье: дом или квартиру. Но не может.

Такое объединения подразумевает под собой консолидацию граждан, общая деятельность которых будет направлена на получение жилья. Создается такое объединение путем утверждения на собрании устава , в котором прописываются все ключевые моменты деятельности будущего кооператива. На практике существует несколько видов подобных объединений, цель деятельности которых направлена на получение жилища: Участниками кооператива могут быть граждане, достигшие шестнадцати лет.

Квартира через жилищный кооператив

Официально внесен в реестр Торгово-промышленной палаты Российской Федерации. Участники кооператива имеют право использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса за приобретаемый объект недвижимости. Купить квартиру или дом для улучшения жилищных условий на законных основаниях.

Недвижимость

Источник фотографии Жилищные кооперативы на первичном рынке распространены меньше, чем долевка: В последнее время надежность кооперативов растет, хотя избежать рисков не всегда удастся, ведь они заложены в самом механизме такой организации. Жилищные, жилищно-строительные или жилищно-накопительные кооперативы ЖК известны в России еще с советских времен.

Что такое ЖСК?

.

ЖНК как альтернатива ипотеки

.

Как купить квартиру в ЖСК без риска. Какие риски существуют и как их избежать.

.

Комментарии 9
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Альбина

    Как вы думаете, можно ли в таких ситуациях, забирать квартиры у людей?